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評估指南
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評估流程

受理估價(jià)委托→確定估價(jià)基本事項→制定估價(jià)作業(yè)方案→搜集估價(jià)所需資料→實(shí)地查勘估價(jià)對象→選用估價(jià)方法進(jìn)行測算→確定估價(jià)結果→撰寫(xiě)估價(jià)報告→審核估價(jià)報告→交付估價(jià)報告→保存估價(jià)資料。

(一)估價(jià)委托書(shū)

估價(jià)委托書(shū)是指估價(jià)委托人出具的委托土地估價(jià)機構為其提供估價(jià)服務(wù)的文件。估價(jià)委托書(shū)由估價(jià)需求方出具的,明確估價(jià)目的、估價(jià)對象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型等基本事項,因此,在接受估價(jià)委托時(shí),應要求估價(jià)委托人出具估價(jià)委托書(shū),作為估價(jià)的重要依據,放入估價(jià)報告的附件中。

(二)估價(jià)委托合同

估價(jià)委托合同是由土地估價(jià)機構和估價(jià)委托人之間就估價(jià)服務(wù)事宜訂立的協(xié)議。當土地估價(jià)機構決定受理估價(jià)委托時(shí),應與估價(jià)委托人訂立書(shū)面估價(jià)委托合同。估價(jià)委托合同的作用表現在:①建立受法律保護的委托與受托關(guān)系;②明確委托人和估價(jià)機構的權利和義務(wù);③載明估價(jià)的有關(guān)事項。

(三)估價(jià)項目來(lái)源和接洽情況記錄

一個(gè)估價(jià)機構的估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源可能會(huì )有多種渠道,如來(lái)源于銀行、企業(yè)、政府以及個(gè)人等,因此估價(jià)機構往往需要將每項估價(jià)項目來(lái)源和接洽情況進(jìn)行記錄并存檔,以便估價(jià)機構掌握公司主要客戶(hù)的變化情況及要求,有助于估價(jià)機構開(kāi)拓業(yè)務(wù)和更好的提供服務(wù)。

(四)估價(jià)作業(yè)方案

估價(jià)作業(yè)方案是指土地估價(jià)機構為完成特定估價(jià)項目而制定的用于指導未來(lái)估價(jià)工作的計劃,包括工作的主要內容、質(zhì)量要求、作業(yè)步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排等。估價(jià)機構與估價(jià)委托方簽訂估價(jià)委托合同后,估價(jià)機構就應擬定估價(jià)作業(yè)方案,以保證估價(jià)項目能按質(zhì)、按時(shí)完成。

(五)估價(jià)所需資料清單

估價(jià)資料清單是指完成一項估價(jià)業(yè)務(wù),必需具備的各種估價(jià)資料。估價(jià)師在進(jìn)行估價(jià)前,需要就估價(jià)對象狀況、估價(jià)目的、估價(jià)方法列出所有需要的資料清單,以便順利、準確地評估估價(jià)對象的價(jià)值。

(六)估價(jià)對象實(shí)地查勘記錄

實(shí)地查勘記錄是記載實(shí)地查勘的對象、內容、結果、人員和時(shí)間等內容的材料。估價(jià)師在完成任何估價(jià)項目時(shí),都需要親自到估價(jià)對象現場(chǎng)檢查、觀(guān)察估價(jià)對象的實(shí)物狀況、區位狀況、歷史狀況以及周邊土地市場(chǎng)狀況并且進(jìn)行記錄,拍攝反映估價(jià)對象外觀(guān)、內部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影像資料,并將這些資料放入估價(jià)報告附件中(估價(jià)對象位置圖、估價(jià)對象外觀(guān)、內部狀況照片、周?chē)h(huán)境和景觀(guān)照片),并將這些資料放入估價(jià)報告附件中,以便估價(jià)有據可查。估價(jià)對象實(shí)地查勘記錄是否翔實(shí)直接影響估價(jià)對象的價(jià)值確定。

(七)估價(jià)報告

估價(jià)報告是土地估價(jià)機構和土地估價(jià)師向估價(jià)委托人所做的關(guān)于估價(jià)情況和結果的正式陳述,是估價(jià)機構出具的關(guān)于估價(jià)對象的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、履行估價(jià)委托合同、給予委托人關(guān)于估價(jià)對象價(jià)值的正式答復,也是記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于估價(jià)對象價(jià)值的分析報告。

(八)估價(jià)報告內部審核表

為保證出具的估價(jià)報告的質(zhì)量,估價(jià)機構需要建立估價(jià)報告內部審核制度,由業(yè)務(wù)水平高、經(jīng)驗豐富的估價(jià)師對撰寫(xiě)完成尚未出具的估價(jià)報告,從形式到內容進(jìn)行全面、認真、細致的檢查,確定估價(jià)結果是否客觀(guān)合理、提出審核意見(jiàn)。為了規范性完成估價(jià)報告的內部審核,需要制定估價(jià)報告內部審核表,審核人員可以按照審核表逐一對估價(jià)報告進(jìn)行審核,以保證審核標準的一致性、完整性和規范性。

(九)估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結果重大修改意見(jiàn)記錄

土地估價(jià)機構在對一些復雜、價(jià)值大、難度大的估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)時(shí),不同估價(jià)師會(huì )就估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)的確定、估價(jià)方法的選擇等問(wèn)題產(chǎn)生不同的意見(jiàn),估價(jià)審核人員會(huì )對估價(jià)結果提出重大修改意見(jiàn),而這些不同的意見(jiàn)應該進(jìn)行及時(shí)的記錄,因為估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結果重大修改意見(jiàn)記錄有助于估價(jià)機構以及估價(jià)師今后遇到同樣問(wèn)題時(shí)采取相應的解決辦法,同時(shí)也有利于估價(jià)機構和估價(jià)師總結估價(jià)經(jīng)驗、促進(jìn)相互學(xué)習、提高估價(jià)水平和質(zhì)量。

(十)估價(jià)報告交接單

估價(jià)報告交接單是估價(jià)機構完成估價(jià)報告后向估價(jià)委托方出具估價(jià)報告或估價(jià)師完成估價(jià)工作后進(jìn)行存檔時(shí)而簽署的文書(shū),估價(jià)報告交接單主要載明簽收日期、報告數量、交接人等,估價(jià)報告交接單可以作為估價(jià)機構已向估價(jià)委托方提交估價(jià)報告的憑據和內部存檔管理的憑據。


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